Черные риэлторы: Как защититься от квартирных мошенников

Квартирный рынок привлекает не только добросовестных покупателей и продавцов, но и различного рода мошенников. Одним из самых опасных видов таких злоумышленников являются черные риэлторы. Позвольте мне рассказать о некоторых схемах, с которыми я сталкивался, и дать рекомендации по действиям в подобных ситуациях.

Кто такие черные риэлторы?

Черные риэлторы – это лица или организации, занимающиеся нелегальными и полулегальными операциями с недвижимостью. Они могут действовать под видом настоящих агентств недвижимости, предлагая услуги по продаже, покупке или аренде жилья. Однако их цель – обмануть клиентов и получить максимальную выгоду незаконным путем.

Фиктивная сделка с использованием подставных лиц

Мошенники могут использовать подставных людей, которые выдают себя за владельцев квартиры. Клиенту предлагают подписать договор, однако впоследствии выясняется, что настоящий владелец ничего не знал о сделке.

Эта история мне наглядно показала, как можно случайно попасть на неграмотного оперативного сотрудника в полиции, из-за которого раскрытие преступления растянулось на целый год, хотя можно было всех поймать по горячим следам.

Однажды собственник обнаружил, что в ЕПД с некоторых пор числится не его фамилия. При проверке данных через Росреестр, оказалось, что квартира ему не принадлежит уже как несколько месяцев. На заявление о мошенничестве в полиции было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела под надуманным предлогом. Мне потребовалось полгода писать жалобы в различные высокие инстанции, чтобы завели уголовное дело и еще полгода, чтобы всех мошенников поймали и квартиру вернули законному владельцу.

Новый собственник квартиры на очной ставке не узнал продавца (потерпевшего).  Как в последствии выяснилось на сделке присутствовал подставной собственник у которого был поддельный паспорт с данными реального собственника квартиры.

Приобретение доли в квартире с целью быстрого заработка

Нередко встречаются ситуации, когда родственники не могут поделить недвижимость и один из собственников доли специально продает свою долю аферистам, чтобы насолить несговорчивому сособственнику (никто кроме жуликов не будет покупать этот билет на войну).

Новые владельца доли начинают вести себя крайне агрессивно, пытаясь запугать жертву. Эти мошенники не ищут комфортного проживания с соседями, их цель — выгнать их. Используются все методы: от психологического давления до повреждения имущества, иногда даже физическое насилие, хотя это встречается реже. После подобного давления, в течение нескольких месяцев потенциальная жертва может не выдержать и согласиться продать свою долю за символическую сумму, выкупить долю нового соседа-риэлтора по завышенной цене или же согласиться на совместную продажу квартиры с дележом вырученных средств.

Такое наглое поведение злоумышленников во многом потворствует низкий уровень грамотности и безответственность сотрудников полиции, которые не реагируют на явные нарушения закона, что еще больше усугубляет страх пострадавших, оказавшихся в подобной ситуации.

Вспоминаю ситуацию, когда подельники новоявленного совладельца квартиры с помощью болгарки пытались вскрыть дверь, в то время как семья собственников квартиры решительно защищала свой дом от вторжения. Всё это происходило на глазах у полицейских. Когда я поинтересовался, почему они не вмешиваются в это безобразие, один из полицейских объяснил, что у граждан есть доверенность от нового собственника для проведения ремонтных работ в его жилплощади, и они пилят и портят исключительно его часть двери.

После этих слов мне пришлось некоторое время по телефону объяснять дежурному по Московской области о том, что когда соглашение о порядке пользования жилым помещением между сособственниками не достигнуто, удовлетворение требования одного из собственников о вселении в квартиру возможно лишь при определении судом порядка пользования жилым помещением и предоставлении каждому из собственников в пользование части жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на это помещение. Все разногласия разрешаются исключительно в судебном порядке. После моего объяснения полицейским было предписано прекратить этот беспорядок.

Эта история закончилась возвратом доли предыдущему собственнику, оказавшейся его единственным жильем, а черные риэлторы столкнулись с последующим банкротством этого человека.

Прежде всего, не стоит поддаваться панике и спешить соглашаться с предъявленными требованиями. Основная цель таких аферистов — быстро и жестко запугать жертву, чтобы она растерялась от внезапно возникших проблем и сразу же сдалась. Если это не удается сделать мгновенно, они начинают последовательно создавать при помощи беспредела невыносимые условия проживания.

Чтобы остановить эту агрессию, можно либо предпринять самостоятельные действия, либо обратиться за помощью к профессионалам, которые помогут эффективно противостоять их попыткам и смогут привлечь виновных к гражданской или даже уголовной ответственности.

Имейте в виду, что такая ответственность не входит в их планы.

После завершения активных этапов «боевых» действий, вопрос о легальности вселения или его запрета, а также о размере ежемесячной компенсации новому владельцу доли (при условии его не вселения в квартиру), можно разрешить в судебном порядке.

В моей практике по подобным делам всем рейдерам было отказано в праве на вселение. В дальнейшем доля либо выкупалась старыми владельцами за адекватную сумму, либо устанавливался размер ежемесячной выплаты за пользование этой доли, которая ниже рыночной цены аренды.

Владение долей в квартире, куда невозможно вселиться и которую нельзя использовать, приводит к ее обесцениванию и делает её не привлекательной для быстрого и легкого заработка.

Откровенный криминал и попытка стать добросовестным приобретателем

В центре Москвы пенсионера, который жил один, нашли мертвым возле подъезда. После опознания соседями, его похоронили по какой-то причине как неизвестного.

Его квартира была поразительным образом продана по договору купли-продажи после его смерти. Суд, спустя полгода после этой сделки, выписал пенсионера в никуда.

Я лично ездил по моргам и восстанавливал его данные в свидетельстве о смерти.

Мошенники успели перепродать квартиру пять раз, но это их не спасло. Однако это лишь часть более обширной истории, растянувшейся на пять лет и завершившейся возвратом квартиры его наследникам.

Следственный комитет так и не нашел преступников, хотя все данные цепочки покупателей квартиры имеются в материалах уголовного дела.

В последнее время у аферистов появились схемы по теме СВО и различными спецоперациями ФСБ

Для начала потенциальную жертву сначала тщательно изучают через социальные сети, особенно обращая внимание на замкнутых и малообщительных людей. Затем жертву провоцируют на негативные высказывания касательно СВО, а после шантажируют, угрожая уголовной ответственностью.

Запуганная жертва, не посоветовавшись с близкими, может начать оформлять кредиты или передавать имущество, в надежде избежать обращения на него с заявлением в правоохранительные органы.

В такой ситуации чем раньше жертва расскажет о своих проблемах близким, тем легче будет разрешить возникшую ситуацию. Если ничего еще не было передано мошенникам, то после анализа дела может оказаться, что все можно уладить с помощью простых разговоров. Однако, если дело зайдет слишком далеко и мошенники успеют получить что-то материальное, то без обращения в правоохранительные органы и суд не обойтись. При таком раскладе шансы вернуть недвижимость всегда будут выше, чем вернуть денежные средства.

При темах развода, связанных с фальшивыми представителями ФСБ и других структур, жертвы получают звонки, в которых им сообщают, что они якобы имели косвенные контакты с преступниками, которых уже давно ищут правоохранительные органы. Звонившие давят жертву на то, что следует проявить активную гражданскую позицию и помочь в задержании злоумышленников. В противном случае у ФСБ могут возникнуть вопросы уже и к жертве.

События развиваются по-разному — кто-то обращается в банк за кредитом, а кто-то продает свою недвижимость для помощи “спецслужбам” в проведении спецоперации. Эти действия сопровождаются постоянным контролем и звонками от «сотрудников», которые обещают вернуть деньги и имущество после завершения спецоперации. Однако, после передачи средств или завершения сделки с недвижимостью они перестают выходить на связь.

Важно не доверять безоговорочно звонкам от этих «служителей закона». Если правоохранительные органы действительно заинтересованы в вас, они свяжутся официально, уведомив повесткой или личным визитом. Чтобы проверить информацию по таким звонкам, советую обратиться по номеру «112» и позволить им разобраться в ситуации.

### Как защититься от черных риэлторов?

1. Проверяйте документы

Прежде чем заключать любую сделку, тщательно проверяйте документы на квартиру. Удостоверьтесь, что продавец действительно является владельцем жилья. Проверьте историю квартиры, нет ли на ней обременений или арестов.

2. Работайте с проверенными агентствами

Обращайтесь только в известные и проверенные агентства недвижимости. Избегайте сотрудничества с малоизвестными компаниями или частными лицами, предлагающими слишком выгодные условия.

3. Не передавайте деньги без подписания договора

Никогда не передавайте деньги до того, как подписан официальный договор. Все расчеты должны проводиться через банк или нотариуса.

4. Используйте помощь юриста

При заключении крупных сделок рекомендуется привлекать профессионального юриста. Он сможет проверить законность всех документов и предотвратить возможные проблемы.

### Заключение

Чтобы обезопасить себя, необходимо проявлять бдительность и следовать простым правилам.

Мошенники всегда пытаются выбить жертву из равновесия — торопят, максимально пугают, давят. Делают все, чтобы не дать времени подумать, посоветоваться с близкими, ведь их цель — ослабить бдительность и заставить совершить необдуманные поступки.

Не стоит поддаваться на их напор и информационный шум. Возьмите паузу и хладнокровно проанализировать сложившуюся ситуацию. Если самостоятельно не хватает сил разобраться с этой проблемой, то обратитесь за помощью к людям, умеющим взаимодействовать с правоохранительными органами и имеющим богатый и положительный опыт решения таких задач.

Безвыходных ситуаций не бывает!

Адвокат Ильин Сергей Николаевич

#черныериэлторы #квартирныемошенники #защитаотмошенничества #аферисты

Услуги юриста. Заявления обращения, жалобы. Позвонить!